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2005本课程教材和大纲均有变化，授课老师正在根据新教材，大纲编制新课件，我们（环球职业教育在线）的新课件正在按计划逐步更新，旧教材内容已不再适用于2005年考试，特此提醒大家，请按照2005新课件内容学习。

环球职业教育在线---2005年房地产经纪人考前精讲班

房地产经纪概论
第1 讲经纪与房地产经纪

一、内容提要：
本讲作为房地产经纪的概述，具有导论的性质，从阐述经纪的概念和起源入手，论述房地产经纪的内涵、功能定位和基本活动类型。

二、重点、难点
大纲要求：掌握房地产经纪的内涵、必要性，房地产经纪的作用和功能定位，房地产经纪活动的基本类型。
熟悉经纪的概念和起源。

三、经纪的概念及其起源（熟悉）
1、经纪的内涵
经纪作为一种经济活动,即经纪活动,是经济活动中的一种中介服务行为, 具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。

在现实生活中,无论何种经纪活动,均包括下列两层基本涵义：
其一,经纪活动是一种中介服务活动,主要是提供信息和专业服务来促成他人交易。
其二,经纪机构提供中介服务是以赢利为目的,通过收取佣金的方式取得其服务的报酬。

2、经纪的特点
经纪作为一种社会中介服务活动,主要有下列6个特点：
1. 活动范围的广泛性
2. 活动内容的服务性
3. 活动主体的专业性
4. 活动地位的居间性
5. 活动目的的有偿性
6. 活动责任的确定性

题目：经纪作为一种社会中介服务活动,主要有下列（）个特点：
A.活动责任的确定性
B.活动地位的居间性
C.活动范围的广泛性
D.活动主体的专业性
E.活动的连续性
答案：（ABCD）

3、经纪收入
佣金是经纪收入的基本来源, 其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。它是对经纪机构开展经纪活动时付出的劳动、花费的资金和承担的风险的总回报。
佣金可分为法定佣金和自由佣金。法定佣金是指经纪机构从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准收取的佣金。法定佣金具有强制力,当事人各方都必须接受,不得高于或低于法定佣金。
自由佣金是指经纪机构与委托人协商确定的佣金, 自由佣金一经确定并写入合同后也具有同样的法律效力,违约者必须承担违约责任。经纪机构在签订经纪合同时, 应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中介不成功时中介费用的负担等明确写入合同。经纪机构收取佣金时应当开具发票,并依法纳税和缴纳行政管理费。经纪机构可以在签订合同时预收部分佣金和费用,也可与委托人签订“专有经纪合同”。

题目：佣金的支付方式为（）
A.由委托人支付给经办业务的经纪人
B.由委托人支付给经办业务的经纪机构
C.由委托人支付给经办业务的经纪机构主管部门后，转给经纪机构
D.由委托人支付给工商行政管理部门后，转给经纪人
答案：（B）

题目：（）是指经纪机构从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准收取的佣金。
A.自由佣金
B.法定佣金
C.信息费
D.回扣
答案：（B）

回扣与佣金有很多相似之处：都是商品经济发展的产物, 在正常运作的条件下都能起到促进商品流通的作用。给付经纪机构佣金和给对方采购员一定的回扣都是企业的促销手段；两者之间有本质的差别：佣金是经纪机构开展经纪业务所得到的合理合法收入, 它是由经营收入、劳动收入和风险收入构成的综合体。佣金以经纪合同为依据, 由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。只要经纪合同是合法的, 佣金就是经纪机构正大光明的合法收入。而回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利,既不是风险收入,也不是劳动收入和经营收入。收受回扣属于违法违规行为。佣金和信息费都是用户为获取某种服务或信息而支付的费用,是收集、加工信息所耗费的人力、物力的补偿。

题目：佣金是经纪收入的基本来源，下列有关佣金的说法正确的是（）
A.佣金可分为法定佣金和自由佣金
B.法定佣金具有强制效力，但自由佣金不具有法律效力
C.经纪人收取佣金后应当开具发票
D.回扣是由卖方转让给买方具体经办人的一部分让利，不属经营收入
答案：（AC）

4、经纪的起源
从经纪产生的历史看,经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。原始社会后期,人类社会发生了第一次大规模的社会分工, 即畜牧业和农业的分离。随着生产力的进一步发展, 在父系氏族公社时期, 发生了第二次社会大分工, 即手工业和农业的分离。随着商品生产的进一步发展, 第三次社会大分工,出现了商业。经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物,是社会分工的必然结果。中国古代经纪人员的行业组织最早可以追溯到唐代。在当今西方发达国家经纪业相当发达，涉足许多行业。

题目：中国房地产经纪业的兴起可以追朔到很久以前，早在（）就大量存在从事经纪活动的人。
A.唐
B.宋代
C.元代
D.清代
答案：（C）